Aspectos Fiscales para Inversionistas No Residentes en el Mercado Inmobiliario de USA.

El mercado inmobiliario en EE. UU. es atractivo para inversionistas extranjeros que buscan generar ingresos a través de la compra, venta y alquiler de propiedades. Sin embargo, las implicaciones fiscales para no residentes son únicas y requieren una planificación cuidadosa para cumplir con las leyes estadounidenses y minimizar la carga fiscal. Este artículo cubre los principales aspectos fiscales relacionados con estas actividades para no residentes fiscales.

1. Alquiler de Propiedades: Responsabilidades e Impuestos

Para los no residentes fiscales, los ingresos por alquiler de propiedades en EE. UU. son clasificados como FDAP (Fixed, Determinable, Annual, or Periodic Income), lo que significa que están sujetos a una retención del 30% sobre el monto bruto, sin permitir deducciones por gastos como reparaciones o mantenimiento . Sin embargo, los no residentes tienen la opción de elegir que estos ingresos sean tratados como Income Effectively Connected (ECI), lo que permite deducir los gastos operativos y solo tributar sobre el ingreso neto .

Ejemplo: Tributación de un No Residente con Propiedad Alquilada

• Ingresos por alquiler: $40,000 anuales.
• Si se clasifica como FDAP: La retención sería del 30% sobre los $40,000, resultando en un pago de $12,000.
• Si elige tributar como ECI: Después de deducciones, el ingreso neto es de $20,000. Entonces, se aplican las tasas progresivas de impuestos, lo que probablemente resulte en un impuesto significativamente menor.

2. Tasas de Impuestos para Ingresos Regulares (2024)

Los no residentes que opten por que sus ingresos se consideren ECI tributarán según las tasas progresivas de EE. UU., de acuerdo con las tablas del año 2024 para «single filers”:

Ingreso Gravable (2024)	Tasa Impositiva para Ingresos Ordinarios
Hasta $11,600	10%
Entre $11,601 y $47,025	12%
Entre $47,026 y $102,025	22%
Entre $102,026 y $182,100	24%
Entre $182,101 y $231,250	32%
Entre $231,251 y $578,125	35%
Más de $578,125	37%

     3. Deducciones comunes para Inversionistas en Bienes Raíces

Los no residentes que opten por tributar sus ingresos como ECI pueden deducir una serie de gastos asociados con el mantenimiento y operación de propiedades inmobiliarias. Entre las deducciones más comunes están :

• Intereses hipotecarios: Completamente deducibles.
• Impuestos sobre la propiedad: Deducibles en el año que se pagan.
• Gastos de mantenimiento y reparación: Reparaciones menores son deducibles.
• Seguros: Primas de seguro de la propiedad deducibles.
• Honorarios de administración: Costos por contratar a un administrador de propiedades.

4. Mejoras y Reparaciones Mayores: Capitalización y Depreciación

Es importante diferenciar entre gastos de reparación y mejoras. Las reparaciones regulares pueden deducirse en el año fiscal en el que ocurren, mientras que las mejoras que aumentan el valor de la propiedad o extienden significativamente su vida útil deben capitalizarse y depreciarse a lo largo del tiempo.

Depreciación de Propiedades Inmobiliarias

Los inversionistas no residentes que elijan tributar sus ingresos como ECI también pueden deducir la depreciación de sus propiedades. Esta deducción permite recuperar el costo de la propiedad con el tiempo debido al desgaste natural.

• Propiedades residenciales: Se deprecian en un período de 27.5 años.
• Propiedades comerciales: Se deprecian en 39 años.

Ejemplo de Depreciación:

• Valor de la propiedad (sin incluir el terreno): $500,000.
• Clasificación de la propiedad: residencial de alquiler.
• Método de depreciación: línea recta (27.5 años).

Cálculo anual de depreciación:

$500,000/27.5 años = $18,181.82 por año deducibles como depreciación

Este monto puede reducir significativamente el ingreso gravable, permitiendo que solo se tributen los ingresos netos después de esta deducción.

Ejemplos de mejoras que deben capitalizarse:

• Renovación de techos.
• Instalación de un nuevo sistema de calefacción o aire acondicionado.
• Reformas significativas en cocinas o baños.

5. Pérdidas y Arrastre de Pérdidas

En bienes raíces, las pérdidas pueden ser utilizadas para reducir ingresos imponibles en años futuros. Sin embargo, la ley actual limita la deducción de pérdidas de capital a $3,000 por año. Si las pérdidas exceden esta cantidad, el remanente puede arrastrarse a años futuros. También existe un límite del 80% sobre el monto que se puede compensar con ingresos futuros .

6. Tasas de Ganancias de Capital a Largo Plazo

Las ganancias de capital a largo plazo, es decir, propiedades vendidas después de más de un año, tienen tasas impositivas reducidas:

Ingreso Gravable	Tasa de Ganancias de Capital a Largo Plazo (2024)
Hasta $47,025	0%
Entre $47,026 y $492,300	15%
Más de $492,301	20%

 

7. Recaptura de Depreciación (Sección 1250)

La Sección 1250 del Código del IRS se aplica a propiedades inmobiliarias que han sido depreciadas. Cuando un inversionista vende una propiedad depreciada, se debe «recapturar» la depreciación previa, lo que implica pagar impuestos a una tasa del 25% sobre la depreciación acumulada.

8. Implicaciones de FIRPTA

Cuando un no residente vende una propiedad en EE. UU., la ganancia de capital está sujeta a la Ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), que requiere una retención del 15% sobre el precio bruto de venta . Sin embargo, si la propiedad está a nombre de una entidad como una LLC de múltiples miembros o una corporación estadounidense, la retención de FIRPTA no aplica .

9.1031 Exchange para No Residentes

El 1031 Exchange permite a los inversionistas diferir el pago de impuestos sobre ganancias de capital si venden una propiedad y reinvierten las ganancias en una propiedad similar (like-kind). Aunque es más común para residentes, los no residentes también pueden beneficiarse, siempre que ambas propiedades estén en EE. UU.​

10.Ventajas de Poner una Propiedad a Nombre de una LLC

Formar una LLC de múltiples miembros puede ser ventajoso para no residentes. Además de proporcionar protección de responsabilidad, al dividir el ingreso neto entre los miembros, es posible que cada uno caiga en un tramo impositivo más bajo, lo que reduce la carga fiscal total. Por ejemplo, si una LLC de dos miembros genera $50,000 en ingresos netos, cada miembro reporta $25,000, lo que podría resultar en tasas impositivas más bajas en comparación con un solo miembro que reporta la totalidad del ingreso.

11. Rentas a Corto Plazo: Impuestos Adicionales

En el caso de rentas a corto plazo, como aquellas ofrecidas a través de plataformas como Airbnb, los propietarios no residentes pueden estar sujetos a Sales Tax (Impuesto sobre Ventas) y Occupancy Tax (Impuesto de Ocupación). Estas tasas varían según el estado y la jurisdicción local .

Referencias:

1. IRS – Taxation of Nonresident Aliens https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nonresident-aliens
2. IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens
3. IRS Tax Brackets for 2024, updated https://www.irs.gov/newsroom/irs-provides-tax-inflation-adjustments-for-tax-year-2024
4. IRS Publication 527, Residential Rental Property
5. IRS – Capitalization vs Repair Expenses https://www.irs.gov/businesses/capitalization-vs-repairs
6. IRS Code 1211(b), Limitations on Capital Losses
7. IRS Section 1250 Recapture, IRS Code
8. IRS – FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
9. IRS FIRPTA Exceptions – Section 1031
10. IRS – Like-Kind Exchanges Under IRC Section 1031
11. State-Specific Rental Tax Guidelines (e.g., Florida Sales Tax Guidelines)